הרחבת התחרות בשוק המשכנתאות: הסרת חסמים לכניסת גופי האשראי החוץ בנקאיים

בצעד משמעותי שנועד להגביר את התחרות ולהוזיל את המשכנתאות לזוגות הצעירים, החשב הכללי במשרד האוצר והרשות לניירות ערך פרסמו נוהל חדש המאפשר גם לגופי אשראי חוץ בנקאיים לקבל פטור מתנאים מגבילים בתוכניות "דירה בהנחה".

עד כה, רק הבנקים למשכנתאות היו זכאים לפטור משמעותי זה, שמסיר חסם משמעותי ומאפשר להם לקבל זכויות נוספות ולא מוגבלות בזמן מימוש הנכס. כעת, לאחר מאבק ממושך, גם גופי האשראי החוץ בנקאיים עשויים לזכות בהטבה דומה. 

הרקע: מגבלות תכנית "דירה בהנחה"

התוכניות השונות של משרד הבינוי והשיכון לדיור בר השגה כוללות מגבלות קשיחות שנועדו למנוע רווח יתר על חשבון הציבור. במסגרת התכניות הללו חל איסור על מכירת הנכס במשך תקופה ארוכה יחסית של 5-7 שנים לאחר הרכישה.

מטרת המגבלה הייתה למנוע ניצול לרעה של ההנחות הגדולות שניתנו במחירי הדירות לזוכים. אולם בפועל, מגבלה זו הפכה לחסם משמעותי עבור גופי המימון השונים שנתקלו בחסמים במימוש נכסי הלווים במקרה הצורך.

הקלות לבנקים - חסמים לאחרים

במטרה לספק פתרון חלקי לרוכשי דירות בתוכנית דירה בהנחה, הוחלט לתת לבנקים למשכנתאות פטור מתנאי האיסור על מכירה בתקופת ההגבלה, במקרים של כשל בהחזר המשכנתא כתוצאה מקשיים כלכליים. הבנקים היו רשאים לממש את הנכס ולפנותו ללא כל מגבלת זמן או קנסות - ובלבד שמדובר באכיפת החוב הבנקאי.

לעומת זאת, גופי האשראי החוץ בנקאיים לא זכו להקלה זו, ונותרו כפופים לכל המגבלות של תקופת הצינון המלאה לפני מכירת הדירה. מצב זה הקשה עליהם להציע משכנתאות ללקוחות שרכשו דירות בפרויקטים של משרד השיכון, בשל הסיכונים הגבוהים וחוסר היכולת לממש את הביטחונות במקרה הצורך.

התוצאה של מצב זה הייתה שהבנקים הגדולים נהנו ממונופול כמעט מוחלט בתחום המשכנתאות הבנקאיות, תוך ניצול היתרונות שלהם. שיעורי הריבית על המשכנתאות הבנקאיות היו גבוהים באופן משמעותי ממחירי השוק, והתחרות נותרה נמוכה מאוד.

פיילוט לשנה - הקלה מבוקרת

לאחר לחץ ממושך מצד גופי האשראי החוץ בנקאיים ולאור הרצון להגביר את התחרותיות בשוק המשכנתאות, פרסמו החשב הכללי והרשות לניירות ערך נוהל חדש במסגרת פיילוט לשנה קרובה. הנוהל קובע כי גם גופים אלו יוכלו לקבל פטור מתנאי האיסור על המכירה, בכפוף לעמידה בקריטריונים מסוימים.

גופי אשראי חוץ בנקאיים שהינם בעלי רישיון למתן אשראי מורחב או רישיון להפעלת מערכת תיווך אשראי מורחב מטעם רשות ניירות ערך, יוכלו להגיש בקשה לקבלת פטור זה, בתנאי שיוכיחו עמידה בדרישות הבאות:

• צבר אשראי גדול ונרחב מספיק (לא פורסמו סכומים קונקרטים)

• התמחות באשראי צרכני פרטני

• מסמכי עבודה ונהלים תקינים ומסודרים בהתאם לדרישות הרשות

• עמידה בתנאים נוספים שיקבעו בנוהל מפורט

הפטור ממגבלות המכירה יינתן באופן פרטני לאחר בחינה ואישור של הרשות, כך שרק הגופים העומדים בדרישות הגבוהות יזכו בהקלה זו.

הסרת חסמים להגברת תחרות בשוק המשכנתאות

משמעותו של המהלך הוא בהסרת חסמים משמעותיים שלא אפשרו את כניסתם של גופי האשראי החוץ בנקאיים לשוק ההלוואות לדיור, במיוחד בסגמנט של תוכניות דיור בר השגה.

המהלך הנוכחי של הרשות והאוצר מבקש לחשוף את שוק המשכנתאות לתחרות גבוהה יותר מצד גופי האשראי החוץ בנקאיים כאשר ההקלות החדשות יאפשר להם להגיע להיקפי פעילות משמעותיים יותר בתחום זה.

גם החשב הכללי יהלי רוטנברג וגם הממונה על שוק ההון עמית גל מצפים שצעד זה יגביר את התחרות ויוביל לירידה בשיעורי הריבית על המשכנתאות, לרווחת הלווים הצעירים ורוכשי הדירה הראשונה.

עם זאת, גם אם ההקלה תצליח, היא אינה ממצה את כל הבעיות בשוק האשראי לדיור. בטווח הארוך, צפויות להידרש רפורמות משמעותיות נוספות ושינויים מבניים בשוק המשכנתאות, על מנת לשפר עוד יותר את התחרותיות ואת התנאים לרוכשים.

כפי שניתן לראות, מהלך זה עשוי לטרוף את הקלפים וליצור סביבת הלוואות חדשה לצרכי דיור. יועצי משכנתאות צריכים לחקור את משמעות ההקלות ולהישאר עם "יד על הדופק" בכל הנוגע לסביבת התנאים והריביות החדשה שעשויה להיווצר בקרוב.