מדריך מקיף ללקיחת משכנתא עבור דירה להשקעה

בשנים האחרונות, רבים רואים בהשקעה בנדל"ן למגורים אפיק השקעה משתלם ואטרקטיבי, במיוחד לאור עליית מחירי הדירות בעשור האחרון. עם זאת, רכישת דירה להשקעה איננה החלטה פשוטה וכרוכה בהיבטים רבים שיש לקחת בחשבון. אחד ההיבטים המרכזיים הוא לקיחת משכנתא לדירה להשקעה - הלוואה ייעודית לרכישת נכס נדל"ן להשקעה.

לפני שנתחיל, חשוב להבין את ההגדרה של דירה להשקעה. בהתאם להנחיות בנק ישראל, דירה להשקעה מוגדרת כ"דירת מגורים שאינה דירה יחידה או דירה חליפית". כלומר, מדובר בדירה שאינה משמשת כבית המגורים היחיד של הרוכש. בנוסף, חוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירה להשקעה כדירה השנייה והלאה שאדם רוכש (מעבר לדירתו היחידה).

חשיבות ההגדרה נובעת מכך שרכישת דירה להשקעה כרוכה בתשלומי מיסים שונים, כגון מס רכישה, לפי מדרגות מס מסוימות. כמו כן, בנק ישראל מטיל מגבלות שונות על שיעורי המימון (אחוזי ההלוואה) שהבנקים רשאים לאשר ללווים לצורך רכישת דירה להשקעה.

מגבלות על משכנתא לדירה להשקעה

אכן, בנק ישראל הטיל מגבלות על משכנתאות לדירות להשקעה במטרה "לצנן" את פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן למגורים ולמנוע התחממות יתר של השוק. המגבלה המרכזית היא כי הבנקים רשאים לאשר משכנתא לרכישת דירה להשקעה עד שיעור מימון של 50% בלבד משווי הנכס. לדוגמה, אם מחיר הדירה להשקעה הוא 2 מיליון ש"ח, הבנק יוכל לאשר משכנתא של עד 1 מיליון ש"ח בלבד, והרוכש יצטרך להשלים את היתרה (50%) ממקורות עצמיים או על ידי לקיחת משכנתא משלימה מגופי מימון חוץ בנקאיים. 

מגבלה נוספת היא החזרי המשכנתא. ההחזרים החודשיים אינם יכולים לחרוג מ-40% מההכנסה הפנויה של הלווים. כלומר, לאחר ניכוי כל ההוצאות החודשיות הקבועות של הלווים, יתרת ההכנסה הפנויה שלהם צריכה להיות לפחות פי שניים וחצי מסכום החזרי המשכנתא החודשיים.

תנאים נוספים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה

מעבר למגבלות הללו, הבנקים בודקים מספר תנאים נוספים לפני אישור משכנתא לדירה להשקעה:

1. הערכת שמאי לנכס המיועד לרכישה.

2. קבלת אישור עקרוני למשכנתא.

3. רכישת ביטוח משכנתא (חובה על פי חוק).

4. בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית, לרוב בסיוע יועץ משכנתאות.

חשוב לציין כי לעיתים הבנקים נוטים להציע ריביות מעט גבוהות יותר על משכנתאות לדירות להשקעה, בהשוואה למשכנתאות לדירות מגורים יחידות. לכן, חשוב מאוד לתכנן את התמהיל באופן מיטבי ולערוך סקר שוק יסודי כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר.

כדאיות רכישת דירה להשקעה

לאחר הבנת המשמעויות והמגבלות הכרוכות במשכנתא לדירה להשקעה, יש לשקול את כדאיות הרכישה עצמה. בעבר, רכישת דירה להשקעה נחשבה כהשקעה משתלמת בזכות עליית מחירי הדירות והפוטנציאל להכנסה שוטפת מדמי שכירות. אולם, כיום המצב השתנה - הריבית גבוהה, המשק נמצא באי ודאות, ועליית מחירי הדירות נעצרה בשנה האחרונה.

לכן, יש לבצע בדיקות מקדימות וחישובים מדוקדקים לגבי כדאיות העסקה, תוך התייחסות לעלויות המימון, תנאי ההלוואה, יכולת ההחזר, סוגיות מיסוי (מס רכישה, מס שבח וכו') והפוטנציאל להכנסה מדמי שכירות. ייעוץ מקצועי בתחום הוא חיוני כדי לקבל החלטה נכונה ומושכלת.

יתרונות של משכנתא לדירה להשקעה

עם זאת, למרות המגבלות והסיכונים, קיימים יתרונות משמעותיים לרכישת דירה להשקעה באמצעות משכנתא:

1. מינוף ההשקעה - משכנתא מאפשרת לרכוש נכס נוסף ללא השקעה מלאה של הונכם הפרטי, ובכך למנף את ההשקעה.

2. פריסת תשלומים ארוכה - ניתן לקחת משכנתא לתקופה ארוכה של עד 30 שנה, מה שמאפשר פריסת תשלומים נוחה יותר.

3. תנאי החזר משתלמים - משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך בתנאי החזר נוחים ומשתלמים יחסית להלוואות אחרות. 

4. גמישות - ניתן לבנות תמהיל משכנתא גמיש הכולל מסלולים שונים שמאפשרים פירעון מוקדם ללא קנסות, מיחזור משכנתא בהמשך בתנאים אטרקטיביים ועוד.

חשיבותה של בניית תמהיל משכנתא מתאים

כדי להפיק את המרב מהיתרונות הללו, חשוב להקפיד על בניית תמהיל משכנתא מתאים ומותאם אישית. יש להגדיר את הצרכים והמטרות - האם מדובר בהשקעה לטובת תשואה שוטפת מדמי שכירות או עסקת "פליפ" למכירה מהירה? בהתאם לכך ניתן לבנות תמהיל שישים דגש על החזרים חודשיים יציבים וקבועים בטווח הארוך, או תמהיל שמאפשר יציאה קלה יחסית ללא קנסות גבוהים. 

מקורות מימון לרכישת דירה להשקעה

בנוסף לבנקים המסחריים, ניתן לפנות לחברות ביטוח או גופים פיננסיים חוץ בנקאיים כמקורות מימון לדירה להשקעה. הגופים החוץ בנקאיים מציעים לעיתים אחוזי מימון גבוהים יותר של 70%-90% לעומת 50% אצל הבנקים, אך כנגד זאת הריבית עלולה להיות גבוהה יותר.

משום כך, חשוב להיעזר ביועצי משכנתאות מנוסים שיסייעו לבחור את מקור המימון המתאים ביותר עבורכם, יבצעו מכרזים ומשא ומתן עם הגופים השונים, ויבנו את תמהיל המשכנתא האופטימלי מבחינת תנאי ההלוואה, ריבית, גמישות ועלויות.

לסיכום, משכנתא לדירה להשקעה היא כלי משמעותי שמאפשר מינוף השקעה וגמישות פיננסית. עם זאת, יש להבין היטב את המשמעויות והמגבלות הרגולטוריות, לבצע בדיקות כדאיות יסודיות ולהיעזר במומחים מנוסים כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר ולבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית ומוצלח.

חברת אלפינה בטחונות מסייעת בתהליך רישום משכנתא מהיר ויעיל שחוסך זמן, טרחה וכסף ליועצי המשכנתאות וללווים. לחצו כאן כדי ללמוד יותר על השירות המהפכני שלנו.