משבר עמוק בענף התחדשות עירונית: האם התחום עומד בפני קריסה?

הירידה התלולה בהיקף התחלות הבנייה בפרויקטים להתחדשות עירונית מדאיגה ביותר ומעלה חששות כבדים לגבי עתידו של התהליך כולו. האם אנו עומדים בפני השבתה מוחלטת של התחדשות עירונית ברחבי המדינה או שמא מדובר בתופעה זמנית שתחלוף מאליה?

תחום ההתחדשות העירונית, שכולל פרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 לחיזוק מבנים, נחשב בשנים האחרונות לאחת הדרכים המרכזיות להגדלת היצע יחידות הדיור ושיפור איכות המגורים בשלל ערים בישראל. אולם הנתונים האחרונים מצביעים על משבר הולך ומעמיק בתחום זה.

בין אוקטובר 2022 לספטמבר 2023 החלו להיבנות רק 11,949 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית - ירידה חדה של 6.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. המשמעות היא שקצב התחלות הבנייה בתחום זה לא רק שאינו גדל, אלא אף צונח בצורה מטרידה.

פער הולך וגדל בין ההבטחה למציאות

על פי התכנית האסטרטגית לדיור שפרסמה הממשלה ב-2014, יעד ההתחדשות העירונית עמד על תוספת של חצי מיליון יחידות דיור חדשות עד שנת 2040. כלומר, עליו לעמוד בקצב של כ-25 אלף יחידות דיור בשנה.

המציאות מראה שאנו רחוקים מאוד מיעד זה. בפועל, בשנת 2022 הסתכם היקף התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בכ-15 אלף יחידות בלבד, והשנה אף פחות מזה. יתרה מזאת, אם נמשיך בקצב הנוכחי נגיע רק לכ-350 אלף יחידות דיור חדשות עד 2040 - פחות משני שלישים מהיעד.

מכאן אפשר להסיק שקיים פער הולך וגדל בין ההבטחות והתוכניות הממשלתיות לבין המציאות בשטח. פער זה מעורר תהיות לגבי יכולתה של המדינה לממש את החזון שהציבה בתחום ההתחדשות העירונית.

סיבות אפשריות למשבר

אז מה גרם למשבר בתחום ההתחדשות העירונית? ניתן להצביע על מספר גורמים מרכזיים:

1. העדר תמריצים מספקים ליזמים: עליית מחירי הקרקעות והדיור הקטינו את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים מורכבים אלה, מה שאומר שפחות יזמים וקבלנים ממהרים להיכנס לפרויקטים של התחדשות עירונית.

2. מחסור חמור בכוח אדם בענף הבנייה: ענף הבניה נשען ברובו על עבודתם של עובדים זרים. כיום קיים מחסור משמעותי בכוח אדם זה המקשה על ביצוע פרויקטי ענק כדוגמת פרויקטים של פינוי בינוי.

3. קשיים תכנוניים ובירוקרטיים: קשיים אלו כוללים עיכובים במתן היתרי בנייה או גיבוש תב"ע מפורטות המאפשרות מימוש פרויקטים. 

4. העדר תקציבים ממשלתיים מספקים: המדינה מסבסדת פיתוח פרויקטים של התחדשות עירונית אך נראה שהתקציב הנוכחי אינו מספיק לסבסוד פרויקטים כאלה, שלעיתים אינם כלכליים מבחינת היזמים.

אז לאן הולך שוק הדיור?

התמונה המצטיירת לגבי עתיד שוק הדיור בישראל היא מורכבת ורבת פנים. מצד אחד, בטווח המיידי ניכרים סמינה צמיחה כמו הירידה הצפויה בריבית והמשך גידול האוכלוסייה התומכים בביקושים. 

מאידך, קיימים גורמי סיכון רבים הקשורים להאטה הכלכלית, למחסור בעובדים, להיצע הולך וגדל ולשינויים רגולטוריים אפשריים. אם נשקלל את כל הנתונים הלאה, נראה שבסך הכל, שוק מאוזן ויציב יותר נראה כתרחיש הסביר ביותר האפשרי.

יחד עם זאת, חשוב לזכור כי אף אחד אינו יכול לנבא את עתידו של שוק הדיור ושוק המשכנתאות לנוכח מכלול הגורמים המעורבים במצב הנוכחי ובשוק הישראלי.

התפתחות המצב הביטחוני, המדיניות הכלכלית הממשלתית וטובת הנאה מגורמים חיצוניים הינם בעלי משקל רב בכיוון שיקח השוק.

כך או כך, הדרך שעוד לפנינו מלאה באתגרים וחוסר ודאות. תפקידם של מקבלי ההחלטות יהיה מכריע בקביעת המגמה לטווח הארוך, בעוד שתפקידו של כל יועץ משכנתאות מומלץ יהיה לנווט באופן מיטבי בתנאי השוק הנוכחיים כדי להעניק את השירות הטוב ביותר ללקוחותיהם. 

יתרון משמעותי בתחום רישום המשכנתאות 

בשוק רווי טלטלות ושינויי מגמה, טוב שלפחות לגבי תחום אחד אפשר לישון בשקט - רישום בטחונות המשכנתא. 

השירות המהפכני של אלפינה בטחונות מעניק לכם הזדמנות לחסוך זמן יקר ומשאבים הכרוכים בשלב בטחונות המשכנתא. אנו נטפל במקומכם בכל שלבי רישום המשכנתאות של לקוחותיכם באופן יעיל ומקצועי, כך שאתם תוכלו ליהנות מיתרון משמעותי ומיותר זמן שתוכלו להשקיע בפיתוח העסק והשירות שלכם. 

לפרטים נוספים על השירות שלנו, צרו איתנו קשר.