איך רוכשים דירה? מדריך ב-7 שלבים
- limor elizabeth lev
- Mar 13, 2024
- 4 min read

רכישת דירה היא מאורע משמח ומרגש אך גם כזה שכרוך בלא מעט טרחה, בירוקרטיה והקפדה על ביצוע מהלכים באופן מדויק ונכון. לפני שאתם יוצאים למסע רכישת דירה, הכנו לכם צידה לדרך - מדריך מקיף שייקח אתכם צעד אחר צעד עד השלמת הרכישה.
1. מתחילים בחיפוש וקבלת החלטות
זהו השלב הראשון והחשוב ביותר. עליכם להחליט היכן בדיוק אתם רוצים לגור - באיזה אזור, שכונה, רחוב. חשוב לקחת בחשבון קרבה לעבודה, בתי ספר, מרכזי קניות, תחבורה ציבורית ועוד. כמו כן, עליכם לקבוע תקציב ולחשב את הסכום שיהיה לרשותכם - הון עצמי, משכנתא ומקורות מימון אחרים. לאחר שקבעתם תקציב, התחילו בחיפוש עצמאי באתרי נדל"ן, רשתות חברתיות ובעזרת מתווכים.
כשתמצאו כמה אפשרויות רלוונטיות, קחו בחשבון גם את השכונה עצמה -התרשמו היטב מהאוכלוסייה, הפארקים והשטחים הירוקים, רעש מכבישים ראשיים ומתקנים תעשייתיים, תוכניות הבנייה ועוד. בקרו בשכונה בשעות שונות של היממה. שוחחו עם תושבים ותיקים וקבלו מידע על התפתחות השכונה לאורך השנים.
2. לקראת הרכישה - בדיקות מקדימות
לאחר שבחרתם את דירת חלומותיכם, הגיע השלב לבצע בדיקות מעמיקות יותר. אם מדובר בדירה חדשה שנבנתה על ידי קבלן, חשוב לבדוק את מוניטין הקבלן, היקף הפרויקטים שביצע והשלב בו הם נמצאים כרגע. בדקו היטב שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים ושרישיונו בתוקף. כמו כן, וודאו שהקרקע על גביה נבנה הפרויקט נמצאת בבעלות הקבלן.
אם מדובר בדירה משומשת, חשוב לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקיים של הנכס לפי הרישומים בטאבו. בדקו האם לא קיימים חיובים, שעבודים, משכנתאות ועיקולים על הדירה. כדאי לברר אם בוצעו תוספות בנייה חריגות או שהדירה נבנתה חורגת מההיתר המקורי. בדקו את מצב התשתיות בבניין - מעליות, צנרת, איטום גג וכדומה.
כמו כן, בשלב זה חשוב להיעזר במומחים כדוגמת שמאי מקרקעין, מהנדס בניין ועורך דין מקרקעין ותיק שיטפלו בבדיקות היסודיות לנכס הספציפי. שמאי המקרקעין יכין חוות דעת מקצועית על שווי הדירה בהתאם למצבה, גילה, מיקומה ומחירי השוק באזור. מהנדס הבניין יוכל לסייע בבחינה מעמיקה של מצב המבנה ממבט הנדסי. עורך הדין יערוך בדיקות משפטיות על המצב המשפטי והתכנוני של הדירה והזכויות הקשורות אליה.
3. מעטפת משא ומתן
לאחר שהשלמתם את כל הבדיקות המקדימות והחלטתם לרכוש את הדירה, הגיע השלב לנהל משא ומתן על תנאי העסקה. בשלב הזה, עליכם להסתייע בעורך דין מקצועי בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין, שילווה אתכם משלב גיבוש המשא ומתן ועד החתימה הסופית על הסכם המכר.
במסגרת המשא ומתן יש לקבוע את המחיר הסופי של הדירה וכיצד הוא ישולם - האם בתשלום אחד או בפריסה מסוימת. כמו כן, יש לקבוע את מועד המסירה המדויק למעבר לדירה ותנאים שונים הקשורים להליך העברת הזכויות והמסמכים. בשלב זה, גם תנאים כגון מצבה של הדירה במסירה, תקינות המערכות והצנרת, רהיטים וציוד שיישארו בדירה - הכל צריך להיקבע בבירור תוך תיעוד מסודר בהסכם המכר.
בשלב המשא ומתן גם יקבעו תנאים למקרה של עיכובים ודחיות במסירה, והאם יגיע פיצוי כלשהו כתוצאה מכך. חשוב שהכל יהיה מפורט להפליא בהסכם על מנת למנוע חילוקי דעות וטרוניות עתידיות מצד הצדדים לעסקה.
4. קבלת משכנתא
במקביל להכנת ההסכם והמשא ומתן על פרטיו, עליכם לפעול במהירות לצורך קבלת אישור עקרוני למשכנתא.
עליכם לפנות לבנק ולבקש אישור עקרוני למתן הלוואה בשיעור המסוים מסכום הרכישה. לשם קבלת אישור זה, תידרשו להמציא למוסד הבנקאי אסמכתאות שונות כגון תלושי משכורת, נתוני חשבונות בנק, חסכונות ופירוט ההוצאות החודשיות. הבנק יבחן את יכולת ההחזר שלכם וממנה יגזור את סכום המשכנתא המרבי והתנאים הכרוכים בה. האישור הוא ראשוני ותנאיו עשויים להשתנות לאחר בחינת הדירה עצמה על ידי שמאי הבנק.
בשלב זה חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומלץ כדי לוודא שאתם מקבלים את התנאים הטובים ביותר ואת מלא המימון שאתם צריכים לרכישת הדירה.
5. היערכות לתשלומים נלווים
במקביל, יש להיערך לתשלום מס הרכישה - זהו מס חובה בשיעור משתנה מסכום העסקה שיש לשלמו לרשויות המס תוך 30 יום מיום חתימת ההסכם.
בנוסף, עליכם לקחת בחשבון תשלומים נוספים כמו שכר טרחה למתווך, לעורך הדין, לשמאי, עלויות אגרות והיטלים שונים לרשויות המקומיות ועוד. כל אלה מצטרפים לעלות הדירה ויש להיערך להם מראש מראש.
6. ההשלמה הבירוקרטית
במהלך רכישת דירה, הבנק דורש בטחונות במסגרת הליך קבלת המשכנתא. אם הנכס רשום בטאבו, הבנק מבקש לרשום הערת אזהרה על שמו, בנוסף להערת אזהרה על שם הלווים והבטוחות הנוספות.
זהו תהליך בירוקרטי ממושך הכולל המצאת מסמכים רבים לבנק, ביקור של שמאי הבנק וקבלת הערכת שווי הנכס לצרכי המשכנתא.
7. מועד המסירה
לקראת מועד המסירה, יש להיערך למספר פעולות מרכזיות:
ראשית, יש להעביר את כל התשלומים הנותרים לרכישת הנכס, בכפוף לקבלת האישורים הנדרשים. חלק מהתשלום עשוי להיות מושהה עד קבלת אישור מס שבח ואישורי רשויות מקומיות שונות. חשוב להיערך לכך מראש ולהשאיר חלק מהתקציב לתשלומים אלו.
לאחר מכן, עליכם להסדיר את כל הפרטים הטכניים של מעבר הדירה - לשכור חברת הובלה, להעביר חשבונות של ארנונה, חשמל, מים, אינטרנט וטלוויזיה לכתובת החדשה, להזמין משלוח דואר לכתובת החדשה וכן להזמין שינוע רהיטים ופריטים גדולים בהתאם לצורך. יש להיערך לכך זמן רב מראש.
עם הגעת מועד המסירה, יש לקבוע את הפרטים הלוגיסטיים של המפגש בדירה לצורך קבלת המפתחות והחזקה. מומלץ לקיים מפגש טכני זה יחד עם מהנדס או בודק בנייה מקצועי אחר, שיוכל לבחון לעומק את מצבה של הדירה ואת הציוד והמתקנים שבה. רצוי לערוך רשימת תיוג ליקויים לתיקון במקרה הצורך ולתעד הכל ברישום מסודר.
אז איך רוכשים דירה? כפי שניתן לראות, הליך רכישת דירה הוא ארוך ומורכב. כדי להקל על התהליך ולייעל אותו, חברת אלפינה בטחונות יצרה שירות מהפכני אשר חוסך לכם את הלב המפרך של רישום המשכנתא. אנו נעשה זאת עבורכם באופן מהיר ויעיל ובכך נחסוך לכם זמן יקר וטרחה.
כדי להנות מהשירות, בדקו שיועץ המשכנתאות שלכם עובד איתנו. בהצלחה!